恒大又“怂了”，全国楼盘7折销售！要不要等5折再买？(恒大双海湾6月折上折 分期首期10% 85折+92折真的很上头！)

恒大又打折促销了！

这次还是一样的“配方”，一样的“味道”，只是不知道恒大这拨操作是否会引爆房地产行业新一轮价格战？

恒大又打折促销了！

恒大突然启动的抢收“金九银十”行动刷屏了！

昨天（9月6日）晚，恒大主席许家印在最新的营销大会上选宣布，自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，并透露“金九银十”两个月，单月销售额要冲刺1000亿元。

不仅仅是打折这么简单，恒大还出台了一系列营销组合拳，几个核心亮点如下：

核心信息脱水版（图片来源：好评与差评）

有人算了笔账，一套原价100万的房子，多重折扣之后，只需58万元即可成交，少花了42万，力度不可谓不大。

“全国楼盘七折”即使对于经常打折促销、且折扣力度不小的恒大来说也是史无前例的。

此前恒大如此大力度促销还是在疫情形势最为严峻的今年2月份，以及2008年金融危机之时。

当然，如果你认为恒大全国所有楼盘都会在目前售价的基础上打七折，那就太天真了。

首先，对全国所有楼盘都打七折是基本不可能的。现在各地楼市“一城一策”，许多地方更对新房限价，开发商就是想便宜卖也不行。而且楼盘打折一般是针对备案价，与实际售价并不是一回事。

其次，过去每每房企降价，总会引发一波老业主“维权”甚至打砸售楼处的事件，谁都不敢轻言降房价。

那恒大的打折促销是一点用都没有吗？

答案是否定的

来看看恒大今年上半年打折促销的成果

根据恒大披露的前8个月的销售数据，累计合约销售金额达4506.2亿元，同比增长约21.8%。于此同时，另外两大房企龙头的销售额就相形见绌了今年1-8月，碧桂园累计实现权益销售额3821.6亿元，同比仅增加2.91%。根据此前发布的半年报数据显示，今年1-7月累计销售金额约为3212.3亿元，相比去年基本持平，微幅下跌1。也就是说，碧桂园的今年的销售额，目前只有8月一个月是为正的。而万科中报显示，上半年万科实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%。数据不会骗人，恒大的促销活动，确实很有效果，回笼资金的速度，比碧桂园和万科要快的多。

恒大为什么要打折？

其实，关于恒大此轮大力度促销的背后的目标，市场早已有了共识——抢销售、抓回款、降负债。

毕竟，不论是中央层面早从4月开始，就频频通过大会小会释放收紧信号。

还是7月以来，各地方政府密集出台的调控政策。

甚至，半个月之前的那场由住建部、央行牵头，组织重点房地产企业在北京召开的座谈会，以及会上所划定的那“三条红线”。

“三道红线”的具体内容：

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2、房企的净负债率不得大于100%；

3、房企的“现金短债比”小于1。

有机构弄出了个名单，踩线多少，依次排序分类。

位于红档：恒大、融创、绿地、富力...

位于橙档：中南、佳兆业、阳光城、金科...

位于黄档：万科、新城、蓝光、美的、雅居乐、远洋、旭辉、中梁、绿城、建业、金茂...

位于绿档：保利、中海、华润、金地、滨江、龙湖...

其中，恒大首当其冲，是第一档里面的第一名。

“三条红线”意味着融资紧箍咒突然收紧，这对于此前通过“高杠杆”实现快速发展的房企而言，压力不不言而喻。

更让人担忧的是，今年8月人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊登文章指出：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。影响金融安全的因素很多，如非法集资、资金体外循环、银行资金流入股市、抵押担保手续不全、盲目放贷等，但是，郭主席却把房地产泡沫形容为威胁金融安全的“灰犀牛”，而且是最大的“灰犀牛”，没有之一。

措辞极为严厉，融哥认为，这几乎已经是来自高层最明确的信号，就是绝对不允许各大房企，尤其是高杠杆、高负债的大房企，继续增加杠杆，扩大房地产泡沫，甚至威胁金融安全。

这不得不让各大高杠杆、高负债的房企战战兢兢、如履薄冰。

在这样的背景下，对于包括恒大在内的所有依靠"高杠杆"来实现快速发展的房企来说，降价促销、回笼资金、降低负债，无疑将成为破除企业当下“财务困境”的最佳选择。

要是不急的话，可以等等5折

最后说最重要的，恒大的促销既然真的有便宜捡，那要不要立刻就买？

融哥认为，今年的“金九银十”对于需要买房的，刚需朋友来说，真的是个好机会，甚至如果你能再等等的话，年底可能还会有更好的机会。

房企来钱的渠道，就两个——

一靠融资，二靠卖房。

前面说了，短期内融资政策放开的可能性，几乎没有，在这种情况下，房企的资金恐怕会日益紧张。

而有了前面那三道融资红线在，绝大多数房企的融资大门，基本上已经算是关上了。

尤其是融创、华夏幸福、恒大、富力、金科、金辉等这类房企。

他们特别的地方在于，杠杆放的特别大，急需要快速回笼，但是又都没有国企、央企的背景，不会在困难的时刻得到援手，一旦遇到资金紧张的状况，它们最有降价的欲望。

你可以简单地理解为，趁他病，要他命。

反正你的资金不要成本，只要你稍微沉得住气，这些房企就要继续妥协。

不过，差不多就行了，房价是不会再回到08年那个水平的，抱着这个心思的朋友，也可以早点洗洗睡了。

6月份已经过了一半，你看了多少个房源？生活这么精彩，你住的地方怎么可以让生活的精彩失去一部分，当精彩的生活遇见精彩的房源，再加上精彩的价格；恒大双海湾6月折上折优惠，就在这个月！还有首期实惠，这个优惠你真的不上头吗?

项目新动态：

恒大双海湾2年分期首期10%起，特惠大放"粽"单价14052元/㎡起，建面约103-124㎡亲海洋房。注：以上信息供参考，具体信息仍需参考现场实际销售情况。

限时钜惠85折！折上再享受92折！首期10% 会员推荐96折！千万不容错过！

恒大双海湾项目位于北纬18°海南省万宁神州半岛北侧。项目交通有：高铁万宁站、神州站，临近的东线高岛捷方便的出行工具;距离海南环线高速约10公里，途经滨海旅游公路。

内部规划有5000㎡首期商业、约1500㎡风情酒吧街、约700㎡中央景观湖、休闲活动中心，涵盖社区泳池、儿童乐园等、高尔夫果岭景观等各种生活配套，不论是早起练太极爱展露风采还是周末孩子在游乐区探秘童趣都能满足你。

周边还有滨海高尔夫球场、神州半岛沙滩俱乐部、石梅湾游艇码头、五星级酒店群、首创奥特莱斯等配套俱全，在浪俱乐部用速度挑战大海、探险雨林、泡一泡兴隆温泉，同时还可品味兴隆咖啡、东南亚特色小吃、港北对虾的美好，全方位满足你的旅居梦。

项目在售优惠户型建筑面积约：103-124㎡亲海洋房，小编从中挑选了：瞰海洋房 C户型 3室2厅1卫 建筑面积：103.00㎡的户型供大家鉴赏

户型解析：精致三房，全明设计，生活阳台连接厨房餐厅，阳光中烹饪生活美味，典雅双景卧室，清风无处不在，惬意海居生活自然绽放。客厅和餐厅南北相连，人性化设计，用餐比较方便，且视觉上显得户型面积比较大，主卧次卧分布南北两侧，布局非常合理，居家生活舒适性非常强。户型均带飘窗，即可拥着阳光入睡又可通过窗外观赏海边风景。

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来源：雪球App，作者： 今总说，（https://xueqiu.com/6283859413/197708267）

                                                     1.关于

关于，我们先看看一张图

再来梳理下时间线：

2016年3月17日，恒大金服正式上线，经营种类包括财富咨询管理和，抛开保险和基金业务外，主营是做P2P，底层结构主要为投资自己的地产项目，在后续清理P2P行动中，这方面业务也从线上转换到了线下，这是第一条伏笔。

2016年10月，、深投控与恒大地产及其股东凯隆置业就重大资产重组签署合作协议，简单来说就是借壳深深房回A股，势在必行，投资者也给予正反馈，三轮投资下来共计1295亿资本金；

但投资者也不是傻子，所以恒大和同期战略投资者签订了对赌协议，核心点是如果没有在2021年1月31号前完成重组上市，恒大需要原价买回，并付利息钱。

本次借壳引发的第一个效应是从2016年9月3号停牌到2020年11月9号，时间近四年，也就是说你在16年9月3号在股市买入深深房，到2020年11月9号你才能卖出拿钱回来，简称，“坐牢”。这是第二条伏笔。

2020年一开始，就各种不顺，商票无法兑付，负债过高，银行融资渠道堵死等情况让恒大集团疲于奔命，其中最大的雷区是与重组失败，同战略投资者签订的对赌协议即将兑现。

面临1300亿的债务压顶，许总可能不能通过打牌来解决问题了，所幸，在有关部门的斡旋下，这1300亿债券实行了债转股，投资机构也从债权人变成了公司股东，本来是个收债的，结果莫名其妙变成了一条黑船上的人，这谁可能都不太想得通，因此也在金融机构眼中上了“黑名单”。这是第三条伏笔。

2020年9月，港交所上市的“”更名为“”，改名原因是“新能源汽车已经成为恒大健康产业集团最重要的业务”，而更名前穿插的，则是和贾总的爱恨情仇。随着20年赛道的大火，恒大汽车市值一度飙升到7077亿港币，但造车真有那么好造吗？看看造了多久就知道了。恒大汽车迄今为止依旧未能量产，所以市场又用脚投票。这是第四条伏笔。

2021年7月26日标普下调恒大集团的评级至"B-"，并展望"负面"。这是第五条伏笔。

2021年8月31日前，财富还在疯狂销售理财产品，一度把利率上调到11%。在资产新规破刚兑即将落地的情况下，还能这样做，无疑是在告诉大家，我缺钱。这是第六条伏笔。

在这六条伏笔下，雷来了，2021年9月8日，暂停部分产品兑付，9月9日，恒大宣布暂停所有产品兑付，9月10日，许总召开“恒大财富专题会”提出“一无所有”的概念，另传闻恒大于9月15号宣布破产不知真假。同样，二级市场用脚投票，恒大遭遇股债双杀。

本次理财产品暴雷，大部分客户是的业主和员工，其中还有很多老人的养老钱，到底会怎么处理，我们静待官方消息。但真的那么好落地吗？

的账面债务可以分为三个部分，即借款（含发债与贷款等）、合约负债（预收款等）以及应付款项（针对上游企业等）。市场上通常会把借款归为有息债务，合约负债与应付款项归为无息债务，因此市场上对借款这一项往往比较关注，因为它有到期还本付息的要求。

的借款余额较2020年底减少了1447.60亿元、较2019年底减少了2281.20亿元，看似有息债务已经下降较多，债务压力减轻了不少。不过若综合来看，则会发现上述三个科目的合计在同样期限内仍在继续增长，合约负债较2020年底与2019年底分别增加了300.44亿元和860.85亿元，应付款项较2020年底与2019年底分别增加了1244.52亿元和2404.39亿元，

也就是说，的有息借款虽然下降了，但其无息债务却增加更多。

并不是那么好落地。

                                                  2.银行理财开始亏钱？

那理财产品是不是利率越低越没风险呢？银行的理财产品是不是就不会亏呢？答案很肯定，不是！我们一定要理解资管新规中的“打破刚性兑付”是什么!这与我们每个人息息相关！

18年央行、银保监会、证监会、外汇局提出“资管新规”，并于21年年底全面落地，其中核心的一条为“打破刚兑”，这是什么意思呢？

简单理解一下，以前银行卖理财很多产品会说保本，到期后一定会兑付，这是为什么呢？这其实是一个资金池，比如银行理财产品年利率是4%，募集一百个亿，募集资金后这笔钱也不是放着不动，同样会拿去做不同的投资。

比如我今年投资的效益好，赚了10个亿，我只用给投资者4个亿做利息，剩下赚的6个亿就进去资金池里，明年我投资效益不好甚至还亏了1个亿，那我也能给投资者4个亿做利息，这笔钱是从资金池里面提一部分出来进行兑付。

这就是资管新规落地前的保本理财，也叫刚性兑付。

那落地后是什么情况呢？简单说，就是没有保本这一说了！会亏钱了！银行理财产品都会采取市值法，也就是像余额宝一样，你每天看得到自己是赚是赔，理财到期赚或亏多少就是多少！这是打嘴炮吗？我们来看一看。

而这种情况是偶然个例吗？当然不是，我们来做一组数据统计：

2021年上半年新发行的理财产品中合计有1173只产品曾发生过跌破净值现象（出现亏损），约占全部新发产品总数的4.59%。而到2021年6月底，仍有139只产品低于初始净值（还在亏钱）。

那存银行定期怎么样？包商银行破产后大家可以看看是怎么处理的（银行破产法）。另外我们也来看一看银行定期的利率情况。

（关于利率走势这一块，下一期我会出专门的文章来聊下，但利率长期下行一定是大的趋势！这一点请大家记住）

在这样利率下行的大前提下，选择合适的理财替代品，提高理财知识储备才是硬道理！不跟随时代，一定会被时代所抛弃！你没有理财知识的积累，乱买理财产品，你能保证你买不中类似的产品，还是你可以次次跑的比类似的理财公司快！

那问题又来了，我能保证我选择的理财产品就不亏钱吗？答案同样是不能！但每个投资者必须要学习的是“穿透底层”，搞清楚这类理财产品到底是做什么的，到底是做股票还是做债券还是做股权投资的，能不能满足自己的理财需求！至少搞懂之后购买的理财产品不会出现跑路，血本无归的情况!

下一期我会做一期关于“利率下行”是什么，“银行理财替代品”有哪些，及他们是怎么运作的内容。

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